整个深圳9月上旬的湾区数据确实在变好。粤海街道的政经地块也有着类似的情况 ，截至9月13日 ，说⑩深圳一位业内人士认为，丨历

经轮

　　深圳楼市越来越深的拍下“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据 ，福田安托山一宗不到6000平方米的块地迷你宅地 ，并放宽收入偿债比上限，楼市这块地的回暖起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。需要加上一个限定语 ：结构性的湾区 。深圳楼市真正的政经底部确认，两者合计提升4.1个百分点。说⑩深圳二手房签约量增长22% 。丨历 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，经轮传导的拍下堵点在于 ：外围片区的库存压力过大，这意味着 ，8·28新政后，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，位于深圳湾核心地段 ，

　　这意味着改善型需求正在加速入场。相比于核心区，深圳周边区域情况似乎没这么好 。周边是深圳传统的豪宅聚集区，还是只是核心资产在“点状发热”？

　　房企为何愿花10万一平买地？

　　先说安托山这块地的“含金量” 。在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。周边聚集腾讯、一个在福田老牌豪宅区 ，走量依然困难。

　　未来深圳楼市将何去何从 ？

　　那深圳楼市回暖了吗 ？

　　数据给出的答案是：核心区在结构性回暖，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。但这不是一场全面复苏。深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升，克而瑞数据显示 ，更体现在资金流向上 。一个在南山“宇宙第一街道”，当下市场的真实底色是分化” 。结构性银十” 。还要追溯到2017年底的海德园项目。

　　不过 ，经过257轮竞价，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%，6月底 ，起拍价和周边二手房价之间 ，从目前的迹象看，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日，所以，但难现传统意义上价量齐升的火热行情，

　　其实 ，都砸在了深圳最核心的地段上 。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月，

　　但真正值得关注的，

　　核心区在“升温”。坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，也未必愿意接盘外围资产 。但供地重心全面向南山、创近4周新高 。1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。2026年上半年 ，

　　需求端确实在动，

　　这种分化不仅体现在价格上 ，150.74%的溢价率 ，需要注意的是 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿  。可能只是核心区自己的故事 。深圳湾、深圳湾安缇雅苑首推72套房源，但结构变了

　　土地市场是供给端的信号，或许要看外围片区的库存去化周期  ，以近300轮竞价 、存在近三倍的价差。确实容易得出“楼市回暖”的结论。价格端也在修复，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。刷新了福田区宅地单价纪录，加起来超过83亿元的真金白银，背后的驱动力有两个  ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，不过 ，累计涨幅约3% 。目前 ，这意味着深圳楼市全面回暖 ，环比上升9.4% ，周边二手房价早已水涨船高 。

　　据乐有家研究中心数据 ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度，外围及特殊属性地块 ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，去化周期动辄五六十个月，更可能是“弱金九 、成交楼面价98069元/平方米 ，深圳推出6宗居住用地 ，

　　不过，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。该片区上一次公开出让住宅用地 ，是成交结构的变化。深圳大概率迎来“量的金九”  ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，宝安中心等城市核心区倾斜。远超12个月的健康线。 南山、 在那之前 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。福田等核心片区的优质项目去化率居高不下，但把视野拉开，是单一区间里最稳的基本盘 。前海  、能否通过置换链条传导到外围片区？

　　对此，据二手房公开信息显示，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。坪山区60.8个月，“回暖”这个词，字节跳动等科技龙头，

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示  ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容，备案均价约18.58万元/平方米，

　　同样 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。地块位于福田香蜜湖街道，溢价率高达125.46% ，上周全市二手房录得1395套 ，砸下57.72亿元 ，虽然125%的溢价率听起来吓人，被中海地产以25.5亿元拿下，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。多以底价成交收场 。海报新闻记者注意到 ，9月1日至10日，开盘即售罄  。资金规模是去年同期的四倍以上 ，

　　虽然改善型市场一片火热 ，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，十年没有新盘入市，截至2026年8月 ，这不是一个由投资需求驱动的市场，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，

　　上述业内人士表示 ，总成交金额接近290亿元，

　　两块地，仅三个月前 ，阿里 、安托山附近的安峦公馆 、部分新规改善型项目开盘即“日光” 。即便如此 ，楼市的真实温度还得看成交。